viernes, 16 de noviembre de 2007

Demoler

Por: Miguel Yances Peña. Columnista de El Universal de Cartagena
myances@msn.com

Como siempre las buenas ideas vienen de afuera, en esta ocasión no de los nativos que regresan de sus viajes, sino de personas que quieren y frecuentan la ciudad.

El presidente de la Republica en una de sus mas recientes intervenciones públicas dijo –nada extraordinario pero que a ninguno se le había ocurrido expresar- que el costo en infraestructura y servicios públicos, de expandir las ciudades para la construcción de vivienda de interés social (VIS), hacia pensar en la necesidad de construir edificios.

Y mas recientemente que las grandes ciudades –creo que se refería a Bogotá, con 7 millones de habitantes- debían ir pensando en demoler zonas residenciales enteras, para construir nuevas vías, plazas, parques, y edificios que dieran una mejor utilización al metro cuadrado de tierra, e hicieran un uso más eficiente de los servicios públicos domiciliarios.

Eso se está viendo desde hace mucho en Cartagena –tal vez la capital con mayor escasez de tierra del país- pero en los estratos cuatro, cinco y seis: se tumban casas y se levantan edificios de muchos pisos. En las orillas de la Bahía, hemos visto mas recientemente, demoler edificios enteros (así estará la rentabilidad de alta, que lo justifica) para construir otros mas densamente poblados. Pero en los estratos más bajos no, y para la construcción de VIS, menos.

A los que califican para VIS, los más pobres de la ciudad, se les están erradicando a zonas bien apartadas de su hábitat, y de los sitios a los que se desplazan diariamente a trabajar, con lo cual se le incrementan innecesariamente sus dificultades y sus costos.

¿Que podrá hacer –por ejemplo- un pescador, una empleada domestica o un informal, si lo trasladan de la Boquilla, o de la Zona Suroriental (ZSO), a los límites con Turbaco, dónde el servicio de transporte público es nulo? Sería mejor idea, porque al fin y al cabo algún día lo tendrán que hacer, demoler toda la ZSO y construir vivienda vertical, vías amplias, plazas y parques, como lo sugiere el presidente para las grandes ciudades.

Aunque Cartagena no lo sea, esa necesidad surge no solo de los costos de expansión de los servicios públicos, si no, más que todo, del déficit de tierra, y de la necesidad de espacios públicos diferentes al de las playas, que en la ciudad son escasos.

Claro que del deseo a la implementación práctica no hay más que dificultades: vencida la estrechez mental, la principal es la escasez de recursos económicos. Si el desarrolló de la ZSO se planea para estratos altos, el capital privado proveerá los recursos que recuperará luego con la valorización. Para ello habría que diseñar los estímulos que la incentive, o esperar a que se den. Pero si lo que se desea, como lo proponemos aquí, es hacer vías, plazas, parques y edificios VIS, los recursos deberán ser públicos, y la rentabilidad financiera negativa.

¿Cuánto vale un proyecto de tal magnitud? ¿Se puede planear –como las grandes obras de ingeniería- con cronogramas estrictos y flujos de capital predeterminados; o habría que esperar que, a través de los siglos y de los gobiernos, estos desarrollos se vayan produciendo poco a poco?

El caso de los alrededores de la Cienaga de las Quintas, el fenómeno es diferente, y las soluciones también. Del lado de Manga no hay candidatos a VIS (el valor de la tierra los hace millonarios) y está prevista una avenida, la Quinta, que aun no se concreta, pero de seguro provocará la demolición de muchas viviendas para levantar edificios, incrementando la densidad. Y del lado de la avenida de El Lago, donde se proyecta el centro de la Administración pública, hay una mezcla de estratos, y la solución no debería ser la de expropiar, sino la compra de esas tierras a precios de futuro.

1 comentarios:

Atrabilioso dijo...

4 Comments:



At <$Comentarios$>, Jaime Ruiz

Miguel, un tema muy interesante, sólo que creo que no se tiene en cuenta la multiplicación de la vivienda que se da al construir edificios. Si en una manzana vivían antes 100 personas, podrían empezar a caber 500. Si se piensa en eso, la idea de que las viviendas son sólo para ricos pierde sentido: sin duda tiene que haber muchos nuevos ricos para comprar esas viviendas, pero si hay nuevos ricos habrá que pensar que desocupan otras viviendas y abren oportunidades a muchas otras personas.

La idea de que las administraciones resuelvan los problemas de vivienda de los pobres me parece una de las fuentes de toda corrupción. En realidad las relaciones de mercado sólo cambian en que aparece un intermediario que cambia los favores por votos y sobornos, por no hablar de los sobrecostos de la producción. Si bien es deseable un esfuerzo que desplace recursos de los ricos hacia los pobres, esas tareas sólo desplazan recursos de todos hacia los políticos.

En realidad la recuperación de áreas deprimidas puede ser muy rentable para todos, las administraciones podrían establecer indemnizaciones tanto para los inquilinos como para los propietarios de las zonas que se van a demoler que se consideren forzosas para el inversor. Lo normal es que de todos modos le interese pues si construye veinte apartamentos de clase media el precio de dos que pagaría (uno para el antiguo dueño de la casa demolida y otro para el inquilino) parece razonable. En ese caso la intervención estatal no habría producido el enriquecimiento de ningún político.

Por ejemplo, la zona de Bogotá que parece más conveniente para eso es el suroriente, pero sin ninguna presión sobre los cerros. Sencillamente hay muchos barrios deteriorados al extremo y una clase media que se agolpa en viviendas antiguas y sin comodidades en La Candelaria. Si se hiciera lo que digo todos saldrían beneficiados, incluidos los demás bogotanos porque se reducirían enormemente las necesidades de movilidad, y los ascensores contaminan menos que los buses o carros. Ojalá la nueva administración promoviera esa clase de obras, que en la zona que rodea al centro permitiría renovar maravillosamente la ciudad.

Pero eso es esperar demasiado.


At <$Comentarios$>, Atrabilioso

Uno de los temas prioritarios que debió plantearse con fuerza en las pasadas elecciones es el de la vivienda. Básicamente, en el caso de Bogotá, es tomar la decisión entre redensificar (construir edificios) o densificar (ampliarse a los municipios vecinos).
Desde mi perspectiva, deberían redensificarse no solo Bogotá sino la mayoría de ciudades del país.
Cuando se mira el tema de los edificios hay que considerar una variable fundamental: la movilidad. Si en una cuadra viven 500 personas y en un barrio 5 mil, es más sencillo focalizar inversión en vías y transporte.
El caso de Bogotá es palpable: amplias zonas del centro completamente descuidadas como la que está entre la avenida 26 y la 19 y desde la Décima hasta la Caracas. Y ese es solo un ejemplo de lo que se podría hacer en redensificación.


At <$Comentarios$>, Camilo Andrés

Atrabilioso: Totalmente de acuerdo con usted.

Esa es la solución para los problemas de vivienda en muchas partes del país.

Luis Pérez ex candidato a la alcaldía de Medellín propuso este modelo para la ciudad, pero perdió por corrupto y mentiroso.

En Venezuela Chávez está implementando los edifios de interés social para los más pobres pero el tipo es tan mal gobernante que 9 años sólo ha construido uno y lo entregaron hace más o menos un mes.

En Colombia se utiliza más o menos este modelo, Uribe inauguró hace muy poco una urbanización de vivienda de interés social con edificios.

Les recomiendo este artículo sobre como va Colombia

http://www.semana.com/wf_infoarticulo.aspx?idart=107697


At <$Comentarios$>, Anónimo

No es mala idea entregar a los dueños de los lotes dos apartamentos, pero como allí no funcionarían las leyes del mercado, por lo tanto los proyectos tienen que desarrollarse con un plan centralizado (planeación municipal) y fuertes subsidios gubernamentales.

Por otro lado, claro que aumentar la densidad población reduce la necesidad de desplazamiento, descongestionando las vías. Esa es la ganancia social.

MIGUEL